Affitti brevi e nuova Manovra: la cedolare secca passa al 26%. Cosa cambia per chi affitta
La nuova misura interessa direttamente proprietari, gestori e intermediari di case vacanza, appartamenti turistici, B&B non imprenditoriali e affitti brevi in genere.
Cos’è cambiato con la nuova normativa
Nel testo della Manovra 2026, la disposizione viene riformulata in termini più complessi. L’intervento prevede che l’aliquota ridotta continui ad applicarsi solo qualora, nel periodo d’imposta, non siano stati conclusi contratti di locazione tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o tramite portali telematici (es. Airbnb e Booking) che mettano in contatto locatori e conduttori.
Si tratta di una modifica che:
- aumenta il gettito fiscale per lo Stato;
- mira a contenere l’espansione degli affitti brevi, soprattutto nelle aree con forte pressione abitativa.
Cedolare secca o IRPEF: quale regime scegliere?
- Regime ordinario IRPEF, con tassazione progressiva e possibilità di usufruire di detrazioni e deduzioni;
- Cedolare secca, con aliquota fissa e senza addizionali regionali e comunali.
Questa opzione resta accessibile solo a chi non supera il limite delle quattro unità immobiliari concesse in locazione breve. Oltre tale soglia, l’attività viene considerata imprenditoriale e richiede l’apertura di una partita IVA.
In generale, la cedolare secca resta vantaggiosa per chi dispone di pochi immobili e preferisce un regime semplice, con imposta fissa e senza addizionali. L’IRPEF ordinaria, invece, può risultare più conveniente solo in casi specifici, ad esempio quando il contribuente ha altri oneri deducibili o detraibili che riducono l’imposta complessiva (come ad esempio spese mediche, interessi sul mutuo prima casa, bonus fiscali per ristrutturazioni edilizie e altre spese per cui la legge prevede una riduzione dell’IRPEF).
L’opzione della locazione turistica imprenditoriale
- dedurre i costi legati alla gestione: pulizie, utenze, arredi, manutenzioni e commissioni;
- accedere ad una tassazione agevolata se si rispettano i limiti del regime forfettario (ricavi annui fino a 85.000 €)
- accedere a un’imposta sostitutiva del 15%, ridotta al 5% per i primi 5 anni;
- calcolare il reddito imponibile sul solo 40% dei ricavi.
In sintesi, la locazione turistica imprenditoriale in regime forfettario consente di accedere a una tassazione effettiva pari al 2% dei ricavi nei primi 5 anni e al 6% circa negli anni successivi, rappresentando un’alternativa fiscalmente vantaggiosa rispetto alla cedolare secca.