Affitti brevi e nuova Manovra 2026. Cosa cambia per chi affitta
Restano invece valide le regole già in vigore sulla cedolare secca per le locazioni brevi: aliquota 26%, con riduzione al 21% per i redditi relativi a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione.
La nuova misura interessa direttamente proprietari, gestori e intermediari di case vacanza, appartamenti turistici e affitti brevi in genere.
Cos’è cambiato con la nuova normativa
Dal 2026 cambia la soglia oltre la quale l’attività si presume imprenditoriale: da 3 immobili in su.
Un solo immobile locato: cedolare secca al 21%
Per chi affitta un’unica unità abitativa ad uso turistico, il regime fiscale resta invariato: si applica l’aliquota della cedolare secca al 21%, a prescindere dal canale di prenotazione utilizzato (diretto, portale online o tramite intermediari).
Questa misura punta a tutelare i piccoli locatori, come chi affitta una seconda casa o una parte della propria abitazione, per integrare il reddito familiare.
Due immobili locati: 21% su uno, 26% sull’altro
Nel caso in cui siano messi a reddito due immobili, la tassazione viene rimodulata: per una unità immobiliare individuata dal contribuente si applica l’aliquota del 21%, mentre sul secondo immobile si applica l’aliquota del 26%. Questa soglia è stata individuata per distinguere la locazione occasionale da una gestione più strutturata.
Anche in questo caso l’imposizione si applica indipendentemente dal fatto che gli immobili siano gestiti direttamente o tramite intermediari.
Tre o più immobili: obbligo di partita IVA
La novità più rilevante riguarda chi gestisce tre o più unità immobiliari in affitto breve: in questi casi si presume che l’attività venga svolta in forma imprenditoriale, e quindi scatta l’obbligo di apertura della Partita IVA e operare come locazione turistica imprenditoriale (LTI).
Chi rientra in questa fascia dovrà adeguarsi al regime fiscale e contabile delle attività d’impresa, con tutti gli adempimenti relativi (registri, dichiarazioni, contributi INPS, ecc.). All’interno di questo regime, la tassazione dipende dal sistema contabile scelto.
L’opzione della locazione turistica imprenditoriale
Aprendo una partita IVA e operando in regime forfettario, è possibile:
- accedere ad una tassazione agevolata se si rispettano i limiti del regime forfettario (ricavi annui fino a 85.000 €)
- accedere a un’imposta sostitutiva del 15%, ridotta al 5% per i primi 5 anni, se spettante;
- determinare il reddito imponibile applicando ai ricavi il coefficiente di redditività previsto per il proprio codice ATECO (ad esempio, in alcune attività il coefficiente può essere pari al 40%).
In sintesi, in presenza di un coefficiente di redditività del 40%, l’imposta sostitutiva può incidere in modo indicativo per circa il 2% dei ricavi nei primi 5 anni (5% su 40%) e per circa il 6% dei ricavi negli anni successivi (15% su 40%). Si tratta di una stima riferita alla sola imposta sostitutiva: l’onere complessivo va valutato considerando anche i contributi previdenziali.