Self check-In: cosa è successo

Negli ultimi mesi il tema del self check-in negli affitti brevi è stato al centro di un acceso confronto normativo. La discussione nasce dalla circolare del Ministero dell’Interno n. 38138 del 18 novembre 2024, che ha ribadito la necessità dell’identificazione “de visu” degli ospiti ai sensi dell’art. 109 TULPS, escludendo soluzioni di accesso totalmente automatizzate.

A maggio 2025 il TAR del Lazio aveva sospeso questa interpretazione, aprendo temporaneamente ai check-in da remoto. Ma a novembre 2025 il Consiglio di Stato ha annullato la decisione del TAR Lazio n. 10210/2025, confermando la piena validità della circolare ministeriale. La sentenza, però, ha anche chiarito che il controllo visivo può avvenire tramite strumenti tecnologici in tempo reale, purché garantiscano l’effettiva verifica dell’identità prima del primo accesso.

La decisione del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ha quindi confermato che l’obbligo di identificazione degli ospiti resta in capo ai gestori di tutte le strutture ricettive. L’obbligo di riconoscimento de visu deriva dall’art. 109 TULPS e si applica a tutte le strutture alberghiere ed extra-alberghiere, e a chi loca immobili per periodi inferiori a 30 giorni. La sentenza ha però precisato un punto fondamentale: il riconoscimento “de visu” è ammesso anche a distanza, purché avvenga in modalità live.

Sono ammesse tecnologie che permettono un contatto visivo in tempo reale, come:

• videocitofoni e smart doorbell;
• videochiamate tramite app o piattaforme di gestione ospiti;
• sistemi di videocollegamento che consentono la verifica immediata.

In pratica:

• l’identificazione diretta è obbligatoria;
• non serve la presenza fisica del gestore;
• la verifica deve avvenire contestualmente all’arrivo;
• non basta ricevere un documento o una foto senza controllo visivo del volto.

Cosa non è consentito: stop ai self check-in totalmente automatizzati

La sentenza esclude tutte le modalità di self check-in automatico in cui l’ospite entra senza essere mai stato visto, né di persona né tramite video in diretta.

Rientrano tra le pratiche non conformi:

• accesso con keybox o tastierini per il primo ingresso senza video-verifica;
• codici o smart lock inviati in anticipo dopo il solo invio del documento;
• sistemi che sbloccano l’alloggio in automatico dopo aver raccolto dati o foto del documento.

Il punto non è la tecnologia, ma l’assenza di riconoscimento visivo live prima del primo accesso.

Self check-in automatico vs check-in a distanza: differenza chiave

Per evitare confusione, vale questa distinzione semplice:

• Self check-in automatico (non consentito). L’ospite accede in autonomia senza contatto visivo con il gestore, né fisico né digitale.
• Check-in a distanza con controllo visivo (consentito). Il gestore non è presente sul posto, ma vede l’ospite in diretta, verifica il documento e solo dopo abilita l’ingresso.

Keybox, cassette porta-chiavi e smart lock: cosa è (e non è) consentito

Le keybox non sono vietate in assoluto, ma non sostituiscono l’identificazione “de visu”.

Quindi non sono conformi quando permettono il primo accesso senza controllo visivo live; sono ammesse se usate dopo una verifica in tempo reale.

Esempio conforme:
1. riconoscimento dell’ospite tramite videochiamata/videocitofono;
2. verifica volto-documento in diretta;
3. invio del codice o apertura da remoto.

In questo caso la keybox è solo uno strumento logistico, non un’alternativa al controllo.

Tecnologie ammesse per il check-in da remoto

Restano compatibili con l’art. 109 TULPS tutte le soluzioni che garantiscono un riconoscimento visivo in diretta, tra cui:
• videocitofoni digitali e smart doorbell;
• videochiamate via app;
• QR code dinamici attivabili solo dopo la verifica;
• sistemi biometrici integrati a un controllo live.

Requisito unico e imprescindibile:

prima del primo ingresso il gestore deve vedere l’ospite in tempo reale.

Comuni e amministrazioni locali: confermato il divieto alle keybox

Per alcune amministrazioni che avevano già introdotto restrizioni alle cassette porta-chiavi, la sentenza rappresenta una conferma delle scelte adottate. Anche se non esiste un divieto nazionale “a prescindere” quando la keybox viene usata dopo il riconoscimento live, restano valide le limitazioni locali introdotte da diversi comuni italiani.

Le motivazioni più frequenti riguardano:

• sicurezza dei condomìni;
• decoro urbano;
• prevenzione dell’accesso non controllato.

Quindi, oltre alla regola nazionale sul riconoscimento in tempo reale, i gestori devono verificare eventuali divieti o vincoli stabiliti dal Comune in cui si trova l’alloggio.

Sanzioni e rischi

Il mancato rispetto degli obblighi di identificazione diretta espone i gestori a sanzioni amministrative e legali. È quindi essenziale garantire un sistema di accoglienza che unisca l’efficienza della tecnologia digitale con il pieno rispetto delle normative di sicurezza previste dal TULPS.