Affitti brevi e nuova Manovra: la cedolare secca passa al 26%. Cosa cambia per chi affitta
La nuova misura interessa direttamente proprietari, gestori e intermediari di case vacanza, appartamenti turistici, B&B non imprenditoriali e affitti brevi in genere.
Cos’è cambiato con la nuova normativa
Si tratta di una modifica che:
- aumenta il gettito fiscale per lo Stato;
- mira a contenere l’espansione degli affitti brevi, soprattutto nelle aree con forte pressione abitativa.
A chi si applica il nuovo regime fiscale
- Privati che affittano immobili per periodi inferiori a 30 giorni, anche occasionalmente;
- Intermediari e gestori (es. agenzie, portali online) che incassano i canoni come sostituti d’imposta.
Cedolare secca o IRPEF: quale regime scegliere?
- Regime ordinario IRPEF, con tassazione progressiva e possibilità di usufruire di detrazioni e deduzioni;
- Cedolare secca, ora al 26%, con aliquota fissa e senza addizionali regionali e comunali.
Questa opzione resta accessibile solo a chi non supera il limite delle quattro unità immobiliari concesse in locazione breve. Oltre tale soglia, l’attività viene considerata imprenditoriale e richiede l’apertura di una partita IVA.
In generale, la cedolare secca resta vantaggiosa per chi dispone di pochi immobili e preferisce un regime semplice, con imposta fissa e senza addizionali. L’IRPEF ordinaria, invece, può risultare più conveniente solo in casi specifici, ad esempio quando il contribuente ha altri oneri deducibili o detraibili che riducono l’imposta complessiva (come ad esempio spese mediche, interessi sul mutuo prima casa, bonus fiscali per ristrutturazioni edilizie e altre spese per cui la legge prevede una riduzione dell’IRPEF).
L’opzione della locazione turistica imprenditoriale
- dedurre i costi legati alla gestione: pulizie, utenze, arredi, manutenzioni e commissioni;
- accedere ad una tassazione agevolata se si rispettano i limiti del regime forfettario (ricavi annui fino a 85.000 €)
- accedere a un’imposta sostitutiva del 15%, ridotta al 5% per i primi 5 anni;
- calcolare il reddito imponibile sul solo 40% dei ricavi.
In sintesi, la locazione turistica imprenditoriale in regime forfettario consente di accedere a una tassazione effettiva pari al 2% dei ricavi nei primi 5 anni e al 6% circa negli anni successivi, rappresentando un’alternativa fiscalmente vantaggiosa rispetto alla cedolare secca al 26%.